สอบถามเรื่องสร้างหอพักคับ

[tum G4S chiang rai]

ผมมีที่ดินว่างอยู่แปลงหนึ่งติดตลาด มี7-11 ใกล้ไร่บุญรอดหรือสิงปาร์ค ผมคิดว่าจะสร้างหอพัก2ชั้นชั้นละ8ห้อง ต้องใช้งบประมาณในการสร้างเท่าไหร่คับ เอาราคารวมหรือไม่รวมเฟอร์นิเจอร์ก็ได้นะคับ ขอบคุณล่วงหน้าคับ

[nutto]

ของพ่อผมทำ22ห้องหมดไปประมาณ2-3ล้านบาท(ทำไม่ได้ว่าเกิน3หรือป่าว) ต้องคุยกับผู้รับเหมา ผู้ออกแบบด้วยว่า เราต้องการตัวอาคารแบบไหน คุยให้ขาดครับมันจะได้ไม่บานปลาย ของผมมีไปลดคุณภาพวัสดุลงเพื่อลดค่าใช้จ่าย ปัญหาเลยตามมาเพียบทั้งที่จับประตูห้องน้ำหลุด ไฟดับเป็นบ้างห้อง ตอนนี้แก้ไปเกือบหมดแล้ว คิดให้ดีๆก่อนทำด้วยครับ

[tum G4S chiang rai]

ของพ่อผมทำ22ห้องหมดไปประมาณ2-3ล้านบาท(ทำไม่ได้ว่าเกิน3หรือป่าว) ต้องคุยกับผู้รับเหมา ผู้ออกแบบด้วยว่า เราต้องการตัวอาคารแบบไหน คุยให้ขาดครับมันจะได้ไม่บานปลาย ของผมมีไปลดคุณภาพวัสดุลงเพื่อลดค่าใช้จ่าย ปัญหาเลยตามมาเพียบทั้งที่จับประตูห้องน้ำหลุด ไฟดับเป็นบ้างห้อง ตอนนี้แก้ไปเกือบหมดแล้ว คิดให้ดีๆก่อนทำด้วยครับ

ขอบคุณมากคับ ขอถามอีกนิดคับไม่ทราบว่าสร้างนานรึยังคับ

[nutto]

สร้างมาได้ประมาณ3ปีจะ4ปีแล้วครับ

[monsteros]

จากใจคนทำหอพักนะครับ ปัญหาเยอะ ทำดีก็เสมอตัว เจอลูกหอไม่ดีก็เจ๊งกับเจ๊งครับ ยิ่งถ้ามีกรณีตายในหอไม่ว่าสาเหตุในก็ตามเค้าเล่ากันสุดๆเลยครับ เอาง่ายๆดูจากทำเล กว่าจุดคุ้มทุนในการก่อสร้าง คุณต้องคำนวนค่าใช้จ่ายสิ้นเปลืองไปด้วยนะครับ จิปาถะ จุกจิกวุ่นวายมาก

[bkav]

...ไม่ว่าก่อสร้างอะไรก็ตาม เผื่องบบานปลาย 30 % ทำหอพักต้องมีเงินสำรอง 5 แสนนอนในแบงค์(กู้มาลูกค้าหาย แต่ต้องจ่ายทั้งต้นทั้งดอกเท่าเดิม เรียกว่า สายป่านต้องยาว)

[bkav]

...ไม่ว่าก่อสร้างอะไรก็ตาม เผื่องบบานปลาย 30 % ทำหอพักต้องมีเงินสำรอง 5 แสนนอนในแบงค์(กู้มาลูกค้าหาย แต่ต้องจ่ายทั้งต้นทั้งดอกเท่าเดิม เรียกว่า สายป่านต้องยาว) เงินเดือนแม่บ้าน(ทำความสะอาดและเฝ้าหอ) ถ้าขโมยเยอะต้องจ้างยาม ไปเป็นพยานเมื่อมีเรื่องราวในหอพัก.
...แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องฟันผ่า ลูกค้าดีและไม่ดีวนเวียนกันเข้าๆ ออกๆ ครับ.
...ในเมืองหอพักเยอะส่วนมากลูกค้าเห็นหอพักที่ไหนสร้างเสร็จใหม่ๆ มักจะย้ายไปอยู่เป็นแบบนี้เรื่อยๆ
...ไม่มีธุรกิจใดสบายหรอกครับ การแข่งขันสูงขึ้นทุกวัน วิเคราะห์อนาคตให้ดี เอาใจช่วยครับ ไม่ลองไม่รู้.

[wachi]

รู้จักเจ้าของหอพักที่สร้างเองมาเกือบสิบคน ให้ความเห็นค่อนข้างตรงกันว่า "ถ้าย้อนเวลากลับไปได้จะไม่คิดทำแบบนี้เด็ดขาด"

[mooping_zaa]

นอกเรื่องนิดๆ ธุรกิจนี้กลุ่มนี้

จ่ายค่าภาษีค่อนข้างจะเยอะอยู่นะ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน 12.5% ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีเงินได้นิติบุคคล

ไหนจะค่าดอกเบี้ย ค่าประกัน ค่าบำรุงรักษา ค่าจ้างลูกจ้าง ค่าบริหาร จุดคุ้มทุนจะอยู่ที่ 10-15 ปีขึ้นไป ดูกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และคู่แข่งให้ได้ และเรื่องจุกจิกเยอะ

[tum G4S chiang rai]

ขอบคุณทุกความเห็นคับ. แต่ส่วนใหญ่ไม่ค่อยสนับสนุนคงเป็นเพราะยุ้งยากรึเปล่าคับ

[bkav]

...ขายที่ดินทิ้งถ้าอยากทำธุรกิจ แล้วกำเงินสดไปค้าทองคำแท่ง ช้อนซื้อยามทองถูก ขายเมื่อทองแพง(ศึกษาตัวแปรและติดตามราคาทองคำทุกวัน) วิ่งซื้อที่เชียงใหม่. ลงทุนหลักล้าน  แต่ีเสี่ยงเรื่องความปลอดภัย.
...ขายที่ดิน ไปซื้อที่ดินแหล่งอื่นๆ หลายๆ แปลงเก็บไว้ 5 ปี ขาย 1-2 เท่าขึ้นไป (วิเคราะห์อนาคตให้ดี) ภาษีขายที่ดินจะถูกกว่าซื้อขายปีต่อปี.
...สร้างบ้านเป็นหลังเล็กๆ แบบรีสอร์ท พักค้างคืน หรือวันต่อวัน หรือบ้านเช่า รับเฉพาะคนทำงาน ปัญหาจะมีน้อย.

[nutto]

ขอบคุณทุกความเห็นคับ. แต่ส่วนใหญ่ไม่ค่อยสนับสนุนคงเป็นเพราะยุ้งยากรึเปล่าคับ

ถามว่ามันยุ้งยากไหมก็ไม่มากครับ แต่มันจะเหนื่อยกับปัญหาที่ตามมามัน ทั้งข้าวของในห้องและห้อง การดูแลรักษาสภาพอาคาร คนที่มาเช่าอยู่จะสร้างปัญหาให้คนอื่นๆไหม ทำเลที่ตั้งของเหมาะแก่การลงทุนหรือป่าว ถาษีโรงเรือนอันนี้ตัวดีเลยเหนื่อยกับนั้นทุกครั้งที่เรียกเก็บ

[kungfukick]

ผมว่าแถวนั้นไม่เหมาะกับสร้างหอพักหรอก

[tum G4S chiang rai]

ขอบคุณทุกความเห็นคับ

[romportong@hotmail.com]

ในความคิดของผมเท่าที่ดูความคิดเห็นของเพื่อนสมาชิกในกระทู้แล้ว ทำให้รู้อะไรเพิ่มที่จะตัดสินใจได้หลายอย่าง บางคนคิดแต่ว่าจะมีรายได้หรือค่าเช่าแน่นอนทุกเดือน มียี่สิบห้องๆละ 2,000 บาท มีรายได้เดือนละสี่หมี่นส่งธนาคารสามหมื่นเหลือหนึ่งหมื่นเป็นเสือนอนกินไปเรี่อยๆส่งธนาคารหมดก็ได้เต็มๆ แต่ความเป็นจริงปัญหามันมีเยอะ ไหนค่าภาษี ไหนค่าเสื่อมสภาพ ไหนค่าซ่อมแซม ไหนจะค่าผู้ดูแลทำความสะอาด ไหนจะมีคนเช่าเต็มหรือปล่าว ไหนจะมีปัญหากับผู้เช่าที่ไม่ดีสร้างความเดือดร้อนให้กับห้องอื่น ไหนจะบางคนไม่มีเงินจ่ายค่าหอ ปัญหาจิปาถะครับ คิดดูให้ดีว่าคุ้มถึงค่อยทำ อย่างที่เห็นครับประกาศขายหอพักกันในเว็บนี้ก็เยอะครับ มันเหมือนกับการทำสวนยางแต่ก่อนคนซื้อหรือทำสวนยางคิดกันเป็น กก.ละ 150 บาท วันหนึ่งได้ 300 กก.ก็สามหมื่น หนึ่งเดือนได้เก้าแสน หนึ่งปีได้เป็นสิบล้าน เลยพากันกู้หนี้ยืมสินมาซื้อ มาปลูกกันในราคาที่แพงมาก แต่ความเป็นจริงไม่เป็นอย่างนั้น เราต้องใส่ปุ๋ย พ่นยา รดน้ำ ดูแลรักษา ต้องจ้างคนกรีด ต้องใช้ทุนสูง ยิ่งปัจจุบันราคายางลงแบบนี้มีคนอยากขายสวนยางราคาถูกยังไม่มีใครเอา คนที่บ้านผมมียี่สิบไร่ สามปีก่อนเขาให้สองล้านแกจะเอาสองล้านห้า เพิ่งขายไปเดือนทีแล้วได้ขายแค่ เจ็ดแสนห้า จำเป็นต้องขายเพื่อเอาเงินไปใช้หนี้แถมยังเป็นหนี้อีก สามปีก่อนผมไปงานต่างๆเจอเจ้าของสวนยางเรียกเขาพ่อเลี้ยงสวนยางยิ้มแก้มปริเลยละ นั่งที่ไหนก็คุยแต่ยางนั่นแหละ แต่เดี๋ยวนี้ลองเรียกดูซิเขาทำท่าไม่พอใจเหมือนกับเยาะเย้ยเขาอีกจริงๆครับ

[victorinox]

ถ้าจะสร้างจริง ควรมีคนออกแบบ หรือจ้างช่างที่ อบต.หรือเทศบาลก็ได้
โดยให้ทำ BOQ ด้วยจะทำให้สะดวกและประหยัดค่าก่อสร้างมากกว่า
และขอคำปรึกษา การทำสัญญาจ้างก่อสร้างและกำหนดงวดจ่ายเงิน
ไม่ให้เราเสียเปรียบผู้รับเหมา
จะให้ดีควรจ้างมาตรวจงานก่อนจ่ายเงินตามงวดการก่อสร้างด้วย

[bkav]

...ยังต้องฝ่าด่านผู้รับเหมาด้วยนะเออ หากโชคไม่ดีได้ผู้รับเหมาขี้โว จอมโกง ทิ้งงาน บานปลาย ทุบแล้วแก้ คนงานน้อย ฯลฯ หอพักเสร็จแทบบ้า.

[nova_nat]

ทำอะไรก็มีปัญหาทั้งนั้นแหละครับ  อยู่ที่มุมมอง และวิสัยทัศน์ครับ
สู้ๆๆ ครับ

[suriya jisuk]

ผมคํานวนดูแล้วก็อยู่ประมาณสองล้านกว่าๆไม่รวมเฟอร์นิเจอร์นะครับยังไงโทรหาผมได้นะครับผมก็อยู่ตําบลป่าอ้อดอนชัยไม่ไกลจากไร่บุญรอดเท่าไหร่ครับ 096.2395032 085.5255766 ช่างยาครับตอนนี้รับเหมาสร้างบ้านที่ดอยเขาควายอยู่ครับ...

[tum G4S chiang rai]

ขอบคุณมากๆคับสำหรับทุกความเห็น