♫♫♫♫♫ ข้อควรรู้ และ ข้อแนะนำการซื้อบ้าน และการเอาบ้านเข้าธนาคาร ♫♫♫♫

[แมงมุม]

.ข้อควรรู้ และ ข้อแนะนำการซื้อบ้าน และการเอาบ้านเข้าธนาคาร

หลายๆท่าน ไม่เคยซื้อบ้านมาก่อน หลายๆคนไม่เคยเอาบ้านเข้าธนาคาร

จึงอาจไม่มีความรู้ และอาจเกิดปัญหา เช่น การถูกหลอก เอกสารไม่ครบ ทำให้เสียเวลา

วันนี้ว่างครับ เลยอาสามาแนะนำ และจะทยอยนำข้อควรรู้มาเล่าให้กันฟังเรื่อยๆ

มีคำถามอะไรก็ให้ถามลงมาเลยนะครับ

แต่กรุณาอย่าถามลึกเกินไปนะ เพราะผมไม่ใช่นักกฎหมาย และ ไม่ได้ทำงานใน สนง.ที่ดิน

ขอความอนุเคราะห์ผู้ดูแล กรุณาอย่าย้ายกระทู้นี้ไปห้องซื้อขายที่ดินนะครับ ..... มันอันตรายสำหรับผม หุหุ

[แมงมุม]

คำถามที่ 1.) จะรู้ได้อย่างไร ว่าบ้านที่เราซื้อ ราคาถูกหรือแพงเกินไป.....??

หลักง่ายๆเลยก็คือ ใช้วิธีเปรียบเทียบ นั่นคือ ถ้าเราซื้ออาคารพาณิชย์ ก็ให้ดูว่าระแวกเดียวกันนั้น อาคารพาณิชย์ที่คล้ายๆกับของเรานั้นขายกันราคาเท่าไหร่ เช่น อาคารติดๆกัน ขายในราคาห้องละ 2.5 ล้าน ห้องที่เราจะซื้อมีลักษณะเหมือนกัน ดังนั้น ราคาก็น่าจะประมาณ 2.5 ล้าน บวกลบนิดหน่อย ตามเอกลักษณ์ของที่ดิน เช่น ห้องของเรามีพื้นที่เยอะกว่า แปลว่าราคาน่าจะแพงกว่า

แต่ถ้าเราซื้อบ้าน ซึ่งหาหลังเปรียบเทียบได้ยาก ล่ะ เราจะทำอย่างไร......??

เราอาจใช้วิธีประเมินโดยใช้วิธีต้นทุน โดยแยกเป็นราคาที่ดิน กับ ราคาอาคาร โดยราคาที่ดิน ใช้การเปรียบเทียบ และ ราคาอาคาร สามารถประมาณได้จากต้นทุนการก่อสร้าง โดยเราสามารถประมาณต้นทุนการก่อสร้างจาก ตารางของสมาคมผู้ประเมินราคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ดาวน์โหลดได้ที่นี่

เช่น เราจะซื้อบ้าน1หลัง เนื้อที่ 150 ตารางวา + บ้านปูน 1 หลัง ชั้นเดียว ขนาดกว้าง 10เมตร ยาว 12 เมตร ก่อสร้างมาแล้ว 5ปี เจ้าของประกาศขาย 2.7 ล้านบาท

อันดับแรก ที่ดินระแวกเดียวกัน(ที่ดินเปล่า) ขายกันที่ราคา งานละ 750,000 นั่นคือ ตารางวาละ 7,500.-บาท ดังนั้น บ้านที่เราจะซื้อนั้น ที่ดินจะมีราคาประมาณ 7,500x150 = 1,250,000.-บาท

อันดับที่ 2 บ้านเราเนื้อที่ใช้สอยประมาณ  10x12 = 120 ตารางเมตร ตามตารางแล้ว ต้นทุนการก่อสร้างตารางเมตรละ 10,700 - 13,900 บาท (บรรทัดที่5 ของตาราง) สำหรับเชียงราย ให้หักออกประมาณ 10% จากค่าต่ำสุด เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างของเชียงรายต่ำกว่ากรุงเทพ ดังนั้น ก็จะประมาณ ตารางเมตรละ 9,000 บาท
ดังนั้น บ้านหลังนี้ต้นทุนการก่อสร้างใหม่จะประมาณ 120x9,000 = 1,080,000.-บาท หักค่าเสื่อมราคาอาคาร 5ปี ปีละ 2% คิดเป็น 10% หรือ ประมาณ 108,000 บาท มูลค่าอาคารปัจจุบันก็คือ 972,000.- บาท
 
ดังนั้น ที่ดิน + อาคาร = 1,250,000 + 972,000 = 2,222,000 บาท หรือประมาณ 2,200,000 บาท

นั่นคือ โดยเบื้องต้นแล้ว ราคาประกาศขาย แพงกว่า ราคาประเมิน

แต่อย่าลืมว่า ที่ดินแต่ละหลัง บ้านแต่ละที่ มีจุดเด่นจุดด้อยแตกต่างกันไป และราคาซื้อขาย เป็นราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขาย พอใจและตกลงกันทั้งสองงฝ่าย ดังนั้น การประเมินที่ผมนำเสนอไป เป็นเพียง แนวทางหรือมาตรฐานเท่านั้น

ตารางที่ผมนำมาให้ดู เป็น"ราคาก่อสร้างโดยทั่วๆไป" เท่านั้น โดยใช้วัสดุทั่วๆไป เช่นปูกระเบื้องธรรมดา ใช้หลังคาธรรมดา การออกแบบก่อสร้างแบบธรรมดา

แต่ถ้าเจอประเภทบ้านอย่างดี วัสดุเกรดเอ ก็ต้องใช้การประเมินท่ระดับสูงขึ้นนะครับ

[แมงมุม]

คำถามที่ 2.) จะรู้ได้อย่างไร ว่า ที่ดินที่เราซื้อ เป็นแปลงที่ถูกต้อง ซื้อไม่ผิดแปลง

หลายๆครั้ง มีกรณีศึกษา ซื้อที่ดินแล้วโอนกรรมสิทธิ์แล้ว พบว่า โฉนดที่เราถือครองกลับไม่ใช่ที่ดินแปลงนั้น ซื้อผิดแปลง โดยส่วนใหญ่เกิดจากซื้อที่นา ที่โครงการจัดสรร

วิธีการดูง่ายสุดคือ หลักเขตที่ดินครับ ..... ??

โดยปกติ มุมของที่ดินนั้นจะมีแท่งปูนปักอยู่ที่มุมของที่ดิน แสดงแนวอาณาเขตที่ดิน และแท่งปูนนี้จะมีอักษรและตัวเลขสลักอยู่บนผิวหน้าของแท่งปูน ...... แท่งปูนนี้เรียกว่าหลักหมุดโฉนด หรือ หลักเขตที่ดิน

และโฉนดที่ดินนั้นจะ วาดรูปที่ดินลงบนหน้าโฉนด ซึ่งรูปที่วาดนั้น จะตรงกันกับรูปที่ดินจริงเป๊ะๆ โดยย่อส่วนลงมา เช่น 1:500 หรือ 1:1000 เป็นต้น ..... และมุมในรูปที่ดินในโฉนดนั้น จะเขียนไว้ว่าว่า ปักหลักเขตที่ดินเลขอะไรไว้

ถ้าหลักเขตที่ดิน ตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนด ก็เป็นอันถูกแปลงครับ

ถ้าไม่มีหลักเขตเลยล่ะ ...... ??

บางครั้ง กาลเวลาอาจทำให้หลักเขตที่ดินเสียหาย หรือ เอกสารสิทธิ์ที่ไม่ใช่โฉนดที่ดินจะไม่ปักหลักเขตไว้ เราอาจจะใช้ภาพถ่ายระวางของสำนักงานที่ดินเปรียบเทียบบริเวณข้างเคียงครับ ต้องเป็นคนที่ดูระวางออก หรือ อาจร้องขอให้พนักงานที่ดินชี้แนวเขตหรือ ตำแหน่งได้

[แมงมุม]

คำถามที่ 3.) การเอาบ้านเข้าธนาคาร จำเป็นต้องโอนเป็นชื่อของธนาคารเลยหรือไม่ ....

คำว่า การเอาบ้านเข้าธนาคาร .... ในทางกฏหมายคือ การเอาบ้านและที่ดิน "จดจำนอง" กับ ธนาคารครับ

กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านและที่ดิน ยังเป็นของเจ้าของเดิม

เพียงแต่ทรัพย์นั้นมีภาระ "ค้ำประกันหนี้" ของผู้กู้อยู่เท่านั้น

ดังนั้น ทรัพย์ที่ติดจำนองธนาคารอยู่ ผู้กู้ยังสามารถให้เช่า หรือ ขายต่อได้

โดยอาจจะต้องมีความยินยอมจากเจ้าหนี้ก่อน

ดังนั้น ผู้กู้ และเจ้าของที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเป็นคนเดียวกัน

เราสามารถเอาที่ใครซักคนมาค้ำประกันหนี้เราได้ ถ้าเจ้าของยินยอมครับ

เช่น เราสามารถกู้เงินได้ โดยเอาที่ดินของพ่อหรือแม่ หรือของใครก็ตาม มาจดทะเบียนจำนอง เพื่อค้ำประกันหนี้

---------------- จบ ครับ -----------------------

[suck-seed]

กำลังหาข้อมูลอยูเลยครับ มีต่อเมื่อไหล่นี้

[somchart.]

ขอเสริมใน คำถามที่2 ด้วยนะครับ (เป็นข้อคิดเห็นส่วนตัว)

การตรวจสอบขั้นต้น นอกจากจะทำตามท่านที่ได้กล้าวมาข้างต้นนั้นแล้ว
ยังสามารถที่จะ ใช้วิธีเปลียบเทียบรูปลักษณ์ ภาพแสดงตำแหน่างบนเอกสารโฉนดได้

คือ ไปสถานที่จริง นำโฉนดที่จะตรวจ วางลงบนโต๊ะหันให้ถูกทิศในโฉนด ดูว่าถนน ที่ข้าง
เคียง ตำแหน่งขอบที่ดินข้างเคียงอยู่ตรงกับแผนที่ในโฉนดหรือไม่ (กรณีนี้ไม่ถือว่า 100%)
แต่ก็สามารถระบุตำแหน่งได้ด้วยตา

ส่วนหลักเขต (หลักหมุด) ในขั้นต้นหากหาไม่เจอด้วยสาเหตุอะไรก็แล้วแต่ ก็สามารถดูเลขที่
ดินข้างเคียงได้อีกเช่นกัน

แต่ถ้าหากต้องการความถูกต้อง เพื่อไม่อยากมีปัญหาในอนาคต เพราะราคาไม่ใช้น้อยบาท ก็ขอรางวัด
สอบเขตใหม่ แบบหลังนี้ก็คือปิดปัญหาทุกอย่างในอนาคตเลย ยิ่งถ้าซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้านด้วย
แล้วควรเสียเวลาเพิ่มอีกนิด

ถ้าใจร้อนอยากให้เร็วยังกามนิตหนุ่ม ในปัจจุบันมี บริษัทเอกชน ที่รับจ้างทำรางวัดสอบเขตที่ดิน  ก็เชิญใช้
บริการได้เลยครับ

*** ไม่มีสัญญาลูกผู้ชาย หากเกิดปัญหาขึ้นในอนาคต ลูกผู้ชายตัวจริงคือตัวคุณเอง ***

หากความหมายตรงกัน ซ้ำ ขออภัยด้วยนะครับ

[แมงมุม]

.
.
.
"กรรมสิทธิ์บ้าน และ กรรมสิทธิ์ที่ดิน" .... ปัญหาที่พบบ่อย เวลาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน

หลายๆครั้ง เวลาที่ผมนัดลูกค้ากู้เงินซื้อบ้าน

เมื่อธนาคารอนุมัติ ขั้นตอนต่อไปคือ ทำนิติกรรมสัญญา

ซึ่งแบ่งเป็น 2 กรณีคือ

1.) ซื้อบ้านที่ไม่ติดจำนองธนาคาร ขั้นตอนคือ "ซื้อขาย --> จำนอง"

2.) ซื้อบ้านที่ติดจำนองธนาคารอื่น ขั้นตอนคือ "ไถ่ถอนจำนองจากธนาคารเดิม --> ซื้อขาย --> จำนองกับธนาคารใหม่"

ส่วนใหญ่เวลาเจอปัญหา มักจะเจอที่กรณีแรกครับ!!

หลายๆคนจะไม่ทราบว่า กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน กับ กรรมสิทธิ์ในที่ดิน มันแยกจากกัน!!

ดังนั้นใครเป็นเจ้าของที่ดิน อาจจะไม่ใช่เจ้าของบ้านนะครับ

ระวังให้ดีๆ

หลักง่ายๆคือ

ใครเป็นคนปลูกสร้างบ้าน คนนั้นคือ "เจ้าของบ้าน"
ใครมีชื่อในหลังโฉนด คนนั้นคือ "เจ้าของที่ดิน"

แต่ให้เข้าใจว่า เจ้าบ้าน กับ เจ้าของบ้าน ไม่ใช่คนคนเดียวกันด้วย

ปวดหัวนะครับ กับเรื่องกฏหมายเนี่ย

"เจ้าของบ้าน" คือ เจ้าของบ้าน มีอำนาจในการไล่คนออกจากบ้าน ขายบ้าน (เฉพาะตัวบ้าน ไม่เกี่ยวกับที่ดิน"
"เจ้าบ้าน" คือผู้ดูแลบ้าน มีหน้าที่ต้องไปแจ้งเกิด แจ้งตาย ย้ายที่อยู่ ฯลฯ (ก็คือ ผู้ดูแลบ้านนั่นแหละครับ)

เราเป็นเจ้าของที่ดินได้โดยการ ซื้อมา หรือ รับโอนมา ไม่ว่าจะให้ หรือ มรดก
หลักฐานการเป็นเจ้าของที่ดิน ดูได้จากโฉนด

เราเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยการปลูกสร้าง หรือซื้อ หรือ รับโอน
หลักฐานการเป็นเจ้าของบ้าน ดูได้จากหนังสือรับโอน, สัญญาซื้อขาย, ใบอนุญาตปลูกสร้าง, หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์จากหน่วยงานราชการ


----------
หลายๆครั้ง ที่ลูกค้าไปทำเรื่องโอนซื้อขาย"บ้านพร้อมที่ดิน" มักจะมีปัญหาว่า เจ้าของที่ ไม่ใช่เจ้าของบ้าน

แล้วมันเกิดขึ้นได้ยังไง....?

มีคำตอบครับ ยกตัวให้อ่านเข้าใจง่าย

นาย ก. มีที่ดินอยู่แปลงหนึ่ง แล้ว นาย ก. ไปขออนุญาตปลูกสร้างบ้านจากเทศบาล เมื่อเทศบาลออกใบอนุญาตปลูกสร้าง นาย ก. ก็สร้างบ้านเสร็จ

อยู่มาได้สักพัก นาย ก. ก็ประกาศขายให้นาย ข. ซึ่ง นายข. ซื้อเงินสด

แต่เนื่องจากว่า ค่าธรรมเนียมการโอนนั้น คิดจากราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขายจริง แล้วแต่อันไหนสูงกว่า

ดังนั้น ราคาประเมินที่ดินเปล่า ย่อมถูกกว่าราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน

ดังนั้น นาย ก. และ นาย ข. จึงตกลงกันว่า ซื้อขายทั้งบ้านและที่ดิน แต่แจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่า ซื้อขายเฉพาะที่ดินเปล่า

เพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมที่แพงกว่า เจ้าหน้าที่ที่ดินไม่ทราบว่า ที่ดินแปลงนั้นมีบ้านอยู่ จึงรับเรื่องซื้อขายเฉพาะที่ดิน

ปัญหายังไม่เกิดตอนนี้ครับ เพราะ นายข. ซื้อเงินสด

ปัญหาไปเกิดตอน นาย ข. ขายให้นาย ค. โดยที่นาย ค. ยื่นเรื่องกับธนาคาร และแจ้งกับธนาคารว่า "ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน"

ซึ่งก่อนที่ธนาคารจะจ่ายเงินกู้ให้นาย ค. นั้น "ทั้งที่ดินและบ้าน" ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย ค. ก่อน

ซึ่งที่ สนง.ดินไม่สามารถทำได้ เนื่องจาก เมื่อตรวจสอบแล้ว ที่ดินเป็นของนาย ข. แต่บ้านยังเป็นของนาย ก. อยู่

จึงต้องตามหาตัวนาย ก. มาโอนกรรมสิทธิบ้านด้วย

ซึ่งในกรณีนี้ ต้องประกาศ 30 วันก่อนทำการซื้อขายได้ (ประกาศที่ สนง.ที่ดิน + อำเภอ + บ้านกำนัน)

เสียทั้งเวลา เสียทั้งโอกาส

ดังนั้น ก่อนการซื้อบ้าน จะต้องตรวจสอบกรรมสิทธิ์ให้ดีก่อนซะนะครับ

.

[chate]

ขอบคุณคับ

[[ตา-รา-บาว]]

กู้สร้างบ้านในที่ผู้อื่นละครับ เช่น กู้สร้างในที่ดินที่โฉนดเป็นชื่อ พ่อหรือแม่ 

[แมงมุม]

กู้สร้างบ้านในที่ผู้อื่นละครับ เช่น กู้สร้างในที่ดินที่โฉนดเป็นชื่อ พ่อหรือแม่ 

อันนี้คือ จะถามว่ายังไงเหรอครับ?

[naylex]

ผมซื้อรถก่อน
เลยอดได้บ้าน
ทั้งๆที่รายได้จริงๆพอที่จะผ่อนทั้ง รถ และบ้าน ครับ